コラムニスト

第26回 固定資産の振り分け
Q 自宅の建て替えプランで賃貸併用住宅を考えていますが、必要経費で注意することはありますか?
A 不動産賃貸のスタートは固定資産の振り分けがポイントです。

賃貸部分は不動産所得の申告対象

少子高齢化や核家族化の影響なのか、自宅の建て替えの際に賃貸併用住宅を検討する方の相談が多くなったように感じます。自宅の老朽化により建て替えが必要でも、家族構成の変化で大きなスペースが不要となっているし、老後のために貯蓄はあまり切り崩したくないといった場合や、家賃収入で建て替え資金の返済に充てる事もできますからニーズにマッチするのでしょう。
ただし、賃貸部分を業務として運営するには、周辺環境やその地域に合った賃貸物件を建てるのが大前提ですし、家賃収入は不動産所得の収入として確定申告の対象となりますから、不動産賃貸の収入や支出を整理して確定申告の準備をしておきましょう。


固定資産の振り分けとは?

不動産所得の確定申告は、毎年同じような内容が多いため、減価償却費の計算も前年に準じて計算できるため、慣れてしまえばそれほど難しくありません。
では不動産賃貸を始めた年や、建物を追加で取得した年などはいかがでしょうか。問題は賃貸物件の購入や建築費用の総額を、土地・建物・付属設備・構築物・器具備品などの固定資産に振り分ける必要があり、それぞれの取得価額を決定して減価償却費の計算をしますが、普通は顧問税理士に依頼するなどして、固定資産の振り分けと減価償却費の計算をしてもらうことでしょう。
賃貸物件の購入や取得にかかった支出は、支払った年の経費ではなく、賃貸物件の運用期間中に減価償却費として、耐用年数に応じて費用化されます。言い換えると減価償却とは経年劣化する部分を計算して必要経費にする方法と考えればよろしいでしょう。
減価償却資産の耐用年数は、新築の建物で住居系なら47年から20年、付属設備は15年が多く、構築物は20年から10年、器具備品は15年から3年までのように区分されているのは、それぞれ費用化のスピードが異なることを意味します。
仮に木造アパートの耐用年数は22年ですが、建築費用の中には建物本体の工事の他に、電気・ガス・水道などの工事や外構工事、エアコンなどの家具・家電といった器具備品の購入や据え付け費用なども含まれていて、それぞれ耐用年数が異なるために、減価償却費として費用計上できるスピードが異なるわけですから、建築費用の全額を建物本体価額として減価償却の計算をしてしまうと、建物本体の耐用年数が経過しなければ必要経費になりません。
つまり、本来は減価償却費として必要経費を多く計上できて、税金負担を少なくできたはずなのに、長い耐用年数で減価償却費を計上したために、税金を多く負担しているという事になりますし、2年目以降は逆に税金負担が本来の計算より少なくなっていることになります。さらに、工事明細まで確認すれば、支払った年の必要経費でよい項目があるのも事実です。


初年度は専門家に依頼して!

税理士や税務署の職員などは建築業者ではないため、建物の知識はほとんどありませんから大括りの工事内容で建物、付属設備、構築物などを固定資産にする程度で、極端な例では、工事代金の総額を全て建物の取得価額にしている申告書を見かけることもあります。
減価償却費の計算はそれ以降の所得計算に影響しますので、初年度に建築費用の総額に付随費用も含めて用途に応じた固定資産の振り分けを行って所得計算をすれば、結果的に節税になります。法人と違って個人の減価償却計算は強制適用で、本来は正しい所得計算をする事になっているのですが、間違っていると将来的に譲渡税や相続税の計算に影響してしまうこともあります。
固定資産の振り分けは以外に難しく、資産税や建物等に詳しい税理士に相談する事で結果が異なる場合がありますから、不動産所得の確定申告を自分行っている方も多いと思いますが、賃貸物件取得の初年度は専門家に依頼して、2年目以降など大きな変化がない年は、自分で確定申告をするというのもいい選択です。

  

益本プロフィール

masumoto2
益本正藏

税理士
税理士法人 総和
http://www.m-partners.jp/
益本公認会計士事務所
代表社員

メルマガ2016年
【そうわ通心6月号】
【そうわ通心5月号】
【そうわ通心4月号】
【そうわ通心3月号】
 
liv group ameniteclogo sakamoto2014 head-logo-woodykoike1 solar-sharinglogo mihamalogo ootulogo hirologo nagailogo 02 belllogo nisshologo houritsu-act-one-2 sohwa-2 fuji-2 birudoatorie-2 yoiko-3 stageplanner tng3 yoshida zipang shin nikken htm plan imagine ooyalife fujiliving